Что представляет из себя ипотечный кредит?
Банк (или кредитный ипотечный институт) не дает вам кредит из собственных закромов. Для этой цели у банка есть ипотечные кредиты, которые он вам предоставляет под залог недвижимости на, предположим, 20 лет. Финансирование этих кредитов происходит за счет выпуска ипотечных облигаций/realkreditobligationer, которые банк предоставляет разным инвесторам со сроком погашения, в нашем примере, 20 лет.
Когда говорят о realkreditlån, то в этой связи часто упоминают понятия rente и kurs.
Например, у вас 20-årigt realkreditlån med fast rente af 2%, в основе которого находится продажа банком определенных ипотечных облигаций со сроком погашения 20 лет и с процентной ставкой по кредиту (rente или kuponrente) 2%. На момент продажи банком этих облигаций их курсовая или рыночная стоимость (kurs) была 99. Если с rente все более или менее понятно (она определяется банком), то kurs - это не денежная стоимость, а скорее оценочная привлекательность этих облигаций для инвесторов на данный момент. То есть, если инвесторы решают, что процентная ставка в 2% за этот тип облигаций - это норм, то они готовы купить эти облигации за курсовую стоимость близкую к 100 (%). Для вас как заемщика это означает, что за облигацию с номиналом в 1 млн крон, вы получите 990.000, поэтому при оформлении ипотечного кредита вам выгоднее, чтобы курсовая стоимость облигаций была по максимуму приближена к 100.
Ниже пример рыночной стоимости ипотечных облигаций от Nordea Kredit на срок 20 лет с разными процентными ставками.
Но кредит у вас уже есть, и здесь мы говорим о конвертации этого кредита. Ситуация в мире сейчас такая, что Nationalbank повышает ключевую ставку/rente, вслед за этими изменениями банки меняют ставку по кредиту/kuponrente, она тоже растет. Это означает, что банк начинает предлагать новую ипотечную облигацию 20-årigt realkreditlån med fast rente, но уже на 5%. И вот тут-то у заемщика появляется возможность сделать этот трюк с конвертацией кредита.
Логика такая: заемщик закрывает свой первый кредит, для чего он оформляет новый с более высокой процентной ставкой. Кажется, зачем? Ведь более высокая ставка означает более высокие ипотечные платежи по ставке. Фишка в том, что курсовая стоимость у первого кредита упала, так как облигации с такой низкой ставкой уже не так привлекательны для инвесторов, поэтому заемщик покупает свои облигации (свой долг) со стоимостью ниже, например, 88 и закрывает свой первый кредит с доходом (99-88=11, т.е. 110.000). Но для покупки ему нужно оформить новый кредит с такой же номинальной стоимостью, а там ставка уже выше, то есть, есть риск, что полученный от конвертации доход может уйти на покрытие более высокой ставки. Этот тип конвертации, (замена ипотечного кредита на кредит с более высокой ставкой) называется opkonvertering.
Конвертация кредита становится более прибыльной, если есть вероятность, что ставка на кредит в скором будущем упадет, потому что тогда заемщик сможет сделать nedkonvertering (замена ипотечного кредита на кредит с более низкой ставкой). Предположим, заемщик оформил второй кредит 20-årigt realkreditlån med fast rente af 5% по курсовой стоимости 100. Он может его легко закрыть, купив долг обратно, но для того, чтобы профинансировать покупку, ему нужно оформить новый ипотечный кредит, где ставка составляет 2%. Это прекрасно, потому что в этом случае регулярные ипотечные платежи уменьшаются, и в итоге, заемщик остается с выгодой от снижения суммы долга, которую он получил при opkonvertering. Но падение ставки часто сопровождается снижением курсовой стоимости, а как вы помните, покупать нужно по курсу близко к 100. Если курсовая стоимость облигаций со ставкой 2% упала до 93, то за номинал в 1 млн, вы получите 930.000. Это съедает часть вашей выгоды, плюс вы делали выплаты какое-то время по высокой ставке, плюс административные расходы на переоформление кредита…
Вывод: очень важно поговорить с банковским советником или консультантом, чтобы понять или убедиться, подходит ли вам опция конвертации ипотечного кредита и принесет ли вам это желанную выгоду.
Понравилась статья, напиши обязательно отзыв
Появились вопросы или комментарии, задай или поделись здесь
Нужно обязательно поделиться статьей с другими, расшарь в соцсетях или копируй ссылку.
